지난 11월 말, 정부가 1기 신도시 중 가장 먼저
재건축을 추진하는 선도지구
13개 구역을 선정해 부동산 시장이
떠들썩 했는데요.
이번 선도지구는 총 3만 6000가구 규모로,
1기 신도시인 일산, 중동, 분당, 산본, 평촌에서
최소 4600호부터 1만 2000호까지
선정되어 화제입니다.
선정 결과 발표 후, 1기 신도시 각 지역의
부동산 시세도 꿈틀대고 있는데요.
오늘은 1기 신도시 선도지구 선정에 대해
소개해드리겠습니다 :)
1기 신도시란?
1기 신도시는 1980년대 후반부터 1990년대 중반까지 수도권의 주택 부족 문제를 해결하기 위해 정부 차원에서 개발된 대규모 부동산 개발 프로젝트 입니다.
서울 근교 20km 권역 내의 성남시 분당, 고양시 일산, 안양시 평촌, 군포시 산본, 부천시 중동이 5개 신도시로 선정되어, 총 50.1km² 면적으로 초기에 29만 2천 가구가 공급되었습니다.
1기 신도시는 신도시 개발 계획의 첫 시작이었다는 점에서 의미가 있는데, 업무, 주거, 상업, 공공시설, 체육시설, 공원 등 종합적인 도시 기능을 갖추도록 계획되어, 서울의 인구 분산과 주택가격 안정화에 기여하기도 했습니다.
현재는, 1기 신도시 개발 이후 30년 이상 시간이 흘러 1기 신도시 대부분 지역이 노후화가 진행되어 재정비 필요성이 대두되어 왔습니다.
1기 신도시 선도지구 선정 발표!
1기 신도시 노후화에 따라, 국토교통부와 경기도 등 관할 지자체들은, 2024년 11월 27일, 1기 신도시 정비 선도지구 선정 결과를 발표해 1기 신도시의 재정비 계획을 밝혔는데요.
2024년 5월 선정계획 발표, 6월 신도시별 공모지침 공고, 9월 제안서 접수 후, 지자체 평가 및 국토부의 협의를 거쳐 최종적으로 1기 신도시의 총 13개 구역이 선정되었고, 1기 신도시 전체 가구수인 약 39만 2000가구 중, 9.2%인 3만 5987가구가 선도지구로 선정되었습니다.
선도지구 사업에 선정되면, 정부의 집중적인 지원을 받아 신속하게 사업 진행이 가능하며, 행정지원을 통해 특별정비계획 수립이 신속히 마련될 것으로 기대됩니다.
또, 12조원 규모의 미래도시 펀드 조성과 특화보증 마련 방안을 통해 금융 지원도 기대되고 있으며, 그 외에도 학교 문제나 분담금 산출 등 사업 지연 요인을 제거하는데 지원이 있을 예정입니다.
1기 신도시 선도지구 향후 계획은?
선도지구로 선정된 구역은 올해 4월 국회에서 통과된 노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법(노후계획도시특별법)에 따라, 특별정비계획 수립에 즉시 착수하고, 내년에 특별정비구역으로 지정될 계획입니다.
[1기 신도시 선도지구 향후 계획]
정부는 2026년 이주, 2030년 입주를 목표로 최소 8~10년 넘게 걸리는 재건축 과정을 최대한 앞당겨 6년 안에 마무리짓겠다는 계획입니다.
2026년: 시행계획 및 관리처분계획 수립, 이주
2027년: 착공
2030년: 입주
1기 신도시 분담금과 향후 예상되는 난관은?
정부에서는 재건축을 최대한 빠르게 추진하고 2030년 입주 계획을 맞추겠다는 구상이지만, 용적률 상향에 따른 공공기여(기부채납)이나 분담금 문제 등으로 인해 지자체와 주민간 갈등 등 난관이 예상되고 있습니다.
특히, 최근 공사비나 인건비가 급등한 상황에서, 용적률 혜택을 늘리기 위해 추가 공공기여를 약속한 지구가 많다보니, 사업성 확보가 쉽지 않을 것으로 예상되고 있습니다.
이에 더불어, 분당/평촌에 비해 집값이 상대적으로 낮은 일산, 산본, 중동에서는 분양 수익이 적어 주민들이 내야 할 추가 분담금이 많아질 수 있다는 우려도 제기되었습니다.
그리고 여러 단지가 대규모로 재건축에 들어가는 만큼, 단지별 분담금 규모가 달라질 수 있고, 분담금이 예상보다 높게 책정되면 반대하는 주민이 늘어나 주민간 갈등이나 사업 지연으로 이어질 수 있다는 관측도 보입니다.
1기 신도시 선도지구 선정지역 아파트 가격 동향은?
1기 신도시 선도지구 선정지역 발표 후, 주간 아파트 가격 동향에 따르면, 1기 신도시 선도지구 선정 지역 등 재건축 지역은 가격 상승폭이 확대된 모습입니다.
분당지역은 11월 셋째주 -0.01% 에서 넷째 주 0.03%로 상승 전환되었고, 평촌과 산본도 마찬가지로 상승폭이 확대된 모습입니다. 부천도 오름세를 이어갔으나, 1기 신도시 중 유일하게 일산지역의 경우 내림세를 보였습니다.
그리고 부동산 현장에서는, 선도지구로 지정된 재건축 단지들의 집주인들이 호가를 올리거나 매물을 거둬들이는 모습도 보입니다. 뿐만 아니라, 실거래 신고가 또한 선도지구 확정 전부터 꾸준히 상승한 가격으로 신고가를 기록하고 있습니다.
오늘은 1기 신도시 선도지구 선정에 대한 포스팅을 전해드렸는데요.
전국민의 관심이 주목되는 1기 신도시의 대규모 재건축 개발인 만큼, 앞으로 장기 플랜이 어떻게 진행되어갈지, 부동산 시장과 가격 동향에는 어떤 영향을 미칠지 지켜보아야 겠습니다 :)