부동산 매수 잔금 지급 당일, 서울 아파트 매수 경험담, 부동산 등기, 소유권 이전

등기권리증

저는 3년차 부동산 투자자이고, 얼마전 내집마련 갈아타기를 통해 서울 아파트를 매수하게 되었습니다.

처음 신혼집을 매수할 때에는 뭣도 모르고 집을 단 3개 보고 매수를 했었고, 나름대로 열심히 알아본다고 (셀프 등기까지 알아봄) 노력했던 것 같은데, 두번째 매수가 되니 머릿속의 모든 정보가 리셋 되더라구요.

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그래서 더 까먹기 전에, 이번 매수 잔금 당일 경험담을 블로그에 남겨보려고 합니다.

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잔금일 전에 확인할 것 (대출은행, 법무사, 소유권 이전등기 등)

저의 경우는, 매수 잔금의 상당금액을 제1금융권의 주택담보대출로 받아서 처리할 예정이었어서, 잔금일날 최종 잔금금액이 대출이 무사히 잘 나올지, 당일에 모든 서류 프로세스 등에 문제는 없을지 확인하는 것이 매우 중요했는데요.

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직접 해보니, 매수인은 이런 것들을 미리 챙겨야 했습니다. 자세한 내용은 아래에 상세하게 기술해볼게요.

잔금-프로세스

대출금 챙기기, 매도인의 대출금이 있는 경우

• 대출 실행일(일반적으로 잔금일)​ 최소 15일 전에는 대출 심사를 완료해 둡니다.
• 매수 시, 매도인이 매수 주택을 담보로 걸어둔 대출금이 있어, 부동산 계약 시 해당 금액을 매수인 측에서 상환하기로 약속한 경우, 잔금 당일에 매수인이 대출받은 은행에서 매도인이 대출받은 은행에 직접 해당 금액을 상환처리할 수 있습니다. 이 경우, 매도인으로부터 대출금 상환을 위한 가상계좌 및 정확한 금액을 확인하여 매수인의 대출 실행 은행에 전달해야 합니다. 보통 가상계좌는 잔금 당일 오전 9시 이후 생성된다고 해요.
• 매수인이 대출 받은 총 금액에서, 매도인의 대출금을 이체한 후 남는 금액 중, 잔금으로 지불이 필요한 금액만큼 다시 은행에서 매도인에게 이체를 해줍니다. 그 이후 최종 남는 금액이 있으면 매수인의 계좌로 입금됩니다.
• 매수인의 대출 은행에서 이 모든 이체 절차가 마무리 되면, 은행 담당자가 문자 등으로 매수인에게 입금증 사진을 보내주고, 매도인과 법무사(매수인의 대출 은행에서 나온 법무사)가 이를 함께 확인합니다.
• 미처 몰랐는데, 대출이 실행됨과 동시에 은행에서 수입인지액과 채권할인비용(이 금액이 꽤 큼)이 빠져나가더라구요. 체크하지 못한 금액이었는데, 잔액이 없었으면 어쩔뻔; 했습니다.

소유권 이전등기, 법무사가 하는 일

• 보통 소유권 이전 등기는 매수인이 희망하는 법무사 사무실을 통해 하면 되는데, 저의 경우에는 부동산에서 소개해주신 법무사 사무실의 등기 비용과, 대출 은행에서 잔금이 올바르게 처리되는지 확인을 위해 나오시는 법무사 사무실 두 곳에 모두 비용 견적을 받아보고, 은행측 법무사 사무실과 가격 네고를 해서 좀 더 싼곳으로 진행했습니다. (30만원 중반, 소유권 이전 등기 비용은 매수 금액대에 따라서도 달라진다고 하네요.. 싸게한건지 어쩐건지...)
• 보통 부동산 업무 처리 시 법무사 사무실에서 사무장이나 담당자분들이 나와서 업무를 처리해주시는데요. 잔금 현장에 와서 모든 계약서류와 필요한 구비서류들이 올바르게 준비되었는지 확인하고, 은행에서 나온 법무사의 경우에는 은행에서 대출받은 금액이 올바르게 실행되는지를 함께 확인합니다.

소유권 이전등기 준비서류 및 절차

소유권-이전-등기

선수관리비/중간관리비 정산, 음식물 배출카드, 집상태 체크 등

• 잔금을 처리할 때, 선수/중간관리비의 경우에도 함께 정산하게 되는데요. 매도인 측에서 미리 확인해온 중간관리비 금액(보통 3개월 평균 부과 금액으로 관리사무소에서 발급해주는 금액)을 매도인이->매수인에게 입금해주고, 관리비예치금(선수관리비)는 매수인이->매도인에게 입금하여 서로 정산합니다.
• 그 외에 거주에 필요한 공동현관 출입키, 음식물배출카드 등을 매도인이 매수인에게 인계합니다.
• 잔금 당일 매도인의 짐이 빠지면, 만약 인테리어를 진행할 시, 인테리어 업자와 함께 짐이 모두 빠진 후의 집 상태를 확인합니다. 저의 경우에는 짐을 다 빼고나니 방에서 곰팡이가 확인되었어요.... 그래서 곰팡이 및 단열 작업이 필요하게 되어 추가 비용이 들어버렸네요..

행정복지센터 전입신고 및 관리사무소 입주민 등록

• 잔금이 모두 완료 되면, 가까운 행정복지센터에 가서 바로 전입신고를 합니다. 이 경우, 매도인이 아직 전출하지 않았더라도, 행정복지센터 담당자에게 매도인이 금일 이삿짐이 모두 빠지면 전출 예정이라고 말하고, 부동산 매매계약서(사본)를 보여주면 바로 전입신고를 진행할 수 있습니다. 이 때, 관리사무소에 전입신고가 완료되었음을 증빙하기 위한 주민등록등본을 함께 발부합니다. (전입신고 당일에는 인터넷 무료 발급 불가하여 행정복지센터에서 발급 하였음)
• 관리사무소의 경우, 전입신고가 올바르게 되었음을 증빙하는 주민등록등본을 확인한 후 아파트 입주민 등록과 차량등록을 진행해줍니다.

부동산 중개업자의 능력이 아주 중요!

잔금 당일 제가 했던 절차들을 확인해보니, 이렇게 정리가 되었는데요 :)

이 과정중에 가장 정신 없었던건, 역시나 대출 은행과 함께 매도인에게 정확한 금액을 입금하는 그 과정이었던 것 같아요.

 

은행에서 수화기 너머로 1원단위까지 복잡한 금액의 숫자를 실시간으로 계산해서 "0000000원 입금 맞죠?" 하면서 계속 확인을 하시는데, 정말 정신이 없더라구요.

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그런데 다행히 저희 부동산 사장님께서 동시에 옆에서 그 금액들을 아주 정확하게 계산해주셔서, 다행히 빠르게 금액 확인 및 이체 처리가 가능했고, 다른 필요한 서류들에 대한 확인도 알아서 착착 해주신 덕분에, 잔금이 20분도 안되는 짧은 시간 안에 모두 완료가 되었습니다.

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제가 진행한 부동산 사장님이 정말 집 알아볼 때부터, 매도인과 커뮤니케이션 할때까지 세심하고 꼼꼼하게 일처리를 잘해주시는 분이었는데, 마지막 잔금일까지도 그 중요성을 느꼈어요. (복비가 아깝지 않다..)

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여기까지 저의 아파트 잔금 경험담이었고요, 상황에 따라 챙겨야 할 것이나 절차가 다를 수 있으니 사전에 부동산 중개사무소와 꼼꼼히 체크하시고 진행하시기를 바랍니다.