자금출처조사 소명, 부동산 자금출처조사 배제 기준, 자금출처조사 기준, 자금출처조사 절차

부동산-자금출처조사

 

부동산 자금출처 조사

자금출처조사란 재산을 취득하거나 부채를 상환했을 때, 당사자의 직업, 나이, 소득세 납부 실적, 재산 현황 등으로 미루어 자력으로 재산을 취득하거나 부채를 상환하였다고 보기 어려운 경우, 세무서에서 재산 취득 시 소요된 자금의 출처를 요구하고, 출처를 제대로 소명하지 못하면 타인으로부터 증여받은 것으로 보고 증여세를 추징하는 것을 말합니다.

 

최근 하락장, 불경기와 더불어 부동산 거래도 급감하는 추세로 인해 부동산 매수자들에 대한 자금출처 조사 사례가 늘어나는 추세입니다. 부동산 자금출처 조사는 매입한 부동산의 관할 구청에서 거래 가격에 왜곡 또는 허위 신고 내용 유무를 조사하는 것인데요.

 

부동산을 거래하는 경우 의무적으로 신고하게 되어 있는 부동산 자금출처 조사는 신고한 금액과 실제 거래 금액이 다르다는 것이 밝혀지면 과태료 등 불이익을 받을 수 있습니다. 

 

그렇다면 자금 출처조사는 어떤 사람을 대상으로 할까요? 대상은 다음과 같습니다.

 

자금출처조사 대상

자금출처조사의 주요 대상자는 미성년자와 같이 소득이 없거나, 나이와 직업을 감안했을 때 스스로 취득 금액 만큼의 재산을 취득했다고 보기 어려운 경우, 그리고 국세청 내부 기준금액 이상의 재산을 취득한 경우, 부동산 거래빈도나 취득가액이 높은 경우(다주택자 등) 입니다.

 

그렇다고 모든 부동산 취득자에게 이런식으로 자금출처조사가 철저히 시행되는 것은 아닙니다. 구청, 세무서에서 할 수 있는 업무량이 제한적이기 때문에 모든 부동산을 대상으로 하기는 어렵고, 고가 주택이거나, 다주택자인 경우, 또는 연소자가 취득한 경우 등 특이점이 보이는 대상을 우선적으로 합니다.

 

예를 들어, 고가주택을 취득할 경우, 취득한 사람의 소득 등을 따져봤을 때 자력으로 구입하기 어려워 가족으로부터 증여받은 것이 의심되나, 증여세를 내지 않은 경우, 더 자세히 조사에 착수하는 것입니다.

 

자금출처조사 대비

우선 부동산의 취득 금액이 6억원 이상이거나, 규제지역의 부동산을 취득할 경우 거래 신고와 자금조달계획서를 제출하게 되는데요. 거래가 이루어지기 전에 자금을 어떻게 마련하고, 자금 출처를 어떻게 할건지 미리 준비하는 것이 좋습니다.

 

예를들어 본인의 소득에 더하여 금융권 대출, 가족간 증여 등을 한다면, 증여의 경우 이에 대한 증여세 등 신고를 미리 준비하여 자금 출처를 명확히 하는 것이 필요합니다.

 

특히 세금과 같은 어려운 분야는 간단하게 보았다가는 부동산에 대한 조사 뿐 아니라 기존에 하던 사업이나 법인의 소득에 대한 세무조사까지 확대될 수 있으므로, 가급적 철저하게 준비를 하거나, 세무사 등 전문가의 상담을 통해 대비하는 것이 좋습니다.

 

차입? 증여?

부동산 취득 시, 일반적으로 금융권 대출 외에 많이 사용하는 것이 가족간 차입을 통한 자금 마련인데요. 증여와 달리, 차입으로 자금을 마련할 경우, 차용증이나 원리금 상환 내역, 이자 지급에 대한 증빙, 담보 설정 내역 등 필요한 입증 자료들을 사전에 적극적으로 만들어 두는 것이 필요합니다.

 

배우자간, 형제간 등 특수관계인간의 재산거래가 있을 경우에도, 반드시 자금조달 입증내역을 갖춘 다음, 금융기관을 통해 객관적인 증거가 남도록 거래함으로써, 자금출처조사에 대비하여야 합니다.

 

자금출처 조사를 하지 않는 기준

자금출처조사 시, 재산 취득일 전이나 채무 상환일 전 10년 이내에, 당해년도 재산 취득금액과 상환가액이 아래 표의 기준금액 미만인 경우에는, 증여 추정 규정을 적용하지 않습니다. 하지만, 기준 금액 이하에 들어오더라도, 증여받은 사실이 객관적인 증거로 확인될 경우에는 증여세 과세 대상이 됩니다. 

 

 

 

자금출처조사 과정

자금출처조사에 대해 대상자로 선정되거나 소명 안내문을 받게 되면, 15일 내로 증빙서류를 제출해 취득 자금의 출처를 밝혀야 증여세가 과세되는 것을 피할 수 있습니다. 

 

만약 취득자금에 대한 소명을 하지 못하면, 취득자금에서 소명금액을 뺀 나머지 금액이 증여 추정 금액이 되어, 이에 따른 증여세율과 가산세율에 따라 증여세와 및 가산세가 추징됩니다.

 

자금출처조사 소명과 입증 방법

자금출처 소명은 어떻게 하면 될까요?

이는 소명 금액의 범위에 따라 다른데요. 취득 자금이 10억원 미만이면, 자금의 출처가 80% 이상만 확인되어도 전체가 소명된 것으로 갈음합니다. 한편, 취득 자금이 10억원 이상일 때에는 자금의 출처를 입증하지 못한 금액이 2억원 미만일 때에만 전체가 소명된 것으로 봅니다.

 

주택구입 시 세대주인 경우에는, 30세 이상은 2억원, 40세 이상은 4억원까지 자금출처 조사가 배제됩니다. 세대주가 아닌 경우에는, 30세 이상 1억원, 40세 이상은 2억원까지 배제가 가능합니다. 30세 미만의 경우, 5000만원까지는 자금출처 조사를 하지 않습니다.